ส่อง 3 REITs ยอดนิยมในไทย: เลือกแบบไหนให้ได้ปันผลสูงสุดในปี 2569

เกริ่นนำ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดทุนและอสังหาริมทรัพย์ ผมทราบดีว่านักลงทุนจำนวนมากต่างแสวงหาแหล่งรายได้แบบ Passive Income ที่มั่นคงและสามารถเอาชนะอัตราเงินเฟ้อได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมนั้นต้องใช้เงินทุนมหาศาลและการบริหารจัดการที่ซับซ้อน แต่ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ใช้เงินก้อนใหญ่ (REITs) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่งในตลาดการลงทุนไทย

REITs คือเครื่องมือที่ช่วยให้นักลงทุนรายย่อยสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (เช่น ศูนย์การค้า คลังสินค้า หรืออาคารสำนักงาน) และรับส่วนแบ่งรายได้จากค่าเช่าในรูปแบบของเงินปันผล (Distribution Per Unit: DPU) โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการจัดการทรัพย์สินโดยตรง เนื่องจากตามกฎหมายไทย REITs ต้องจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วให้กับผู้ถือหน่วย

เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจโลกและไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงสูงและความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์ การเลือก REITs ที่เหมาะสมจึงต้องพิจารณาจากปัจจัยมหภาคและกลยุทธ์เฉพาะตัวของกองทรัสต์นั้นๆ บทความนี้จะเจาะลึก REITs ยอดนิยม 3 ประเภทหลักในตลาดไทย พร้อมวิเคราะห์ว่าประเภทใดมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนสูงสุดและมั่นคงที่สุดในปีนี้

เจาะลึก 3 ประเภท REITs ที่สร้างกระแสเงินสดมั่นคงและเติบโตในปี 2569

ตลาด REITs ในประเทศไทยมีความหลากหลายสูง แต่หากพิจารณาจากศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดและผลตอบแทนที่โดดเด่นอย่างต่อเนื่องในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา (และคาดการณ์ถึงปี 2569) เราสามารถแบ่งประเภทที่น่าสนใจออกเป็น 3 หมวดหลัก ที่มีความสัมพันธ์กับวัฏจักรเศรษฐกิจที่แตกต่างกัน

1. REITs กลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ (Industrial and Logistics REITs)

REITs กลุ่มนี้มุ่งเน้นการลงทุนในคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า โรงงาน และเขตอุตสาหกรรม ถือเป็นกลุ่มที่ได้รับความสนใจอย่างมากในช่วงหลังการระบาดใหญ่ เนื่องจากเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญที่สนับสนุนการเติบโตของ E-commerce และการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain Restructuring)

จุดเด่นและศักยภาพปันผลปี 2569:

• ความมั่นคงของรายได้: ทรัพย์สินในกลุ่มนี้มักมีสัญญาเช่าระยะยาว (ส่วนใหญ่ 3-5 ปีขึ้นไป) และมีผู้เช่าเป็นบริษัทขนาดใหญ่ระดับประเทศหรือนานาชาติ ทำให้กระแสเงินสดมีความสม่ำเสมอและมีความผันผวนต่ำกว่ากลุ่มอื่น
• การเติบโตของอุปสงค์: ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าสมัยใหม่ยังคงสูง โดยเฉพาะคลังสินค้าอัตโนมัติ (Automated Warehouses) และคลังสินค้าควบคุมอุณหภูมิ (Cold Storage) เพื่อรองรับสินค้ากลุ่มอาหารและยา การที่ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ของภูมิภาคยิ่งหนุนให้ REITs กลุ่มนี้มีโอกาสเติบโตจากการเข้าซื้อทรัพย์สินใหม่ (Asset Acquisition)
• การป้องกันความเสี่ยง (Defensive Play): ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวหรืออัตราดอกเบี้ยสูง กลุ่มโลจิสติกส์มักทำผลงานได้ดีกว่า REITs กลุ่มอื่นที่พึ่งพากำลังซื้อโดยตรง

ข้อควรระวัง: แม้จะมั่นคง แต่ผลตอบแทนอาจไม่พุ่งสูงอย่างหวือหวาเท่ากลุ่มค้าปลีกในช่วงฟื้นตัวเต็มที่ นักลงทุนต้องตรวจสอบอัตราการเข้าใช้พื้นที่ (Occupancy Rate) และระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (Weighted Average Lease Expiry: WALE) ซึ่งยิ่งยาวเท่าไรยิ่งดีต่อความมั่นคงของ DPU

2. REITs กลุ่มค้าปลีกและศูนย์การค้า (Retail and Shopping Mall REITs)

REITs ที่ลงทุนในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ซูเปอร์มาร์เก็ต หรือคอมมูนิตี้มอลล์ ถือเป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อวัฏจักรเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคมากที่สุด แต่ในทางกลับกัน หากเศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและนักท่องเที่ยวกลับมาเต็มรูปแบบ กลุ่มนี้ก็มีศักยภาพในการจ่ายปันผลสูงสุดเช่นกัน

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการศึกษา ประเภทของ REITs ที่น่าสนใจในไทย โดยเฉพาะกลุ่มค้าปลีก ควรทำความเข้าใจว่ารายได้ของกลุ่มนี้มักมาจากสองส่วนหลักคือ ค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) และส่วนแบ่งรายได้ (Revenue Sharing) ซึ่งส่วนแบ่งรายได้นี่เองที่เป็นตัวเร่งผลตอบแทนให้สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดเมื่อยอดขายของผู้เช่าดีขึ้น

จุดเด่นและศักยภาพปันผลปี 2569:

• การฟื้นตัวของกำลังซื้อ: หากเศรษฐกิจไทยในปี 2569 เติบโตตามเป้าหมาย (โดยเฉพาะจากมาตรการกระตุ้นของรัฐบาลและการท่องเที่ยว) กลุ่มค้าปลีกจะได้รับอานิสงส์โดยตรงทันที ผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้จะช่วยผลักดัน DPU ให้สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
• ที่ตั้งทรัพย์สิน (Prime Location): REITs ที่มีทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลทอง (เช่น ใจกลางเมือง หรือย่านธุรกิจสำคัญ) ที่มีคู่แข่งน้อยและมีฐานลูกค้ามั่นคง จะสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ดีกว่า ทำให้มีโอกาสจ่ายปันผลสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด

ข้อควรระวัง: ความเสี่ยงหลักคือการแข่งขันจาก E-commerce และความผันผวนทางเศรษฐกิจ หากกำลังซื้อชะลอตัวอย่างรุนแรง อาจส่งผลกระทบต่ออัตราค่าเช่าและส่วนแบ่งรายได้ได้ นักลงทุนควรประเมินคุณภาพของผู้เช่า (Tenant Mix) และความเป็นเจ้าตลาดของศูนย์การค้านั้นๆ

3. REITs กลุ่มโครงสร้างพื้นฐานเฉพาะทาง (Specialized Infrastructure REITs: Data Centers & Energy)

แม้ว่า REITs กลุ่มนี้อาจยังไม่มีจำนวนมากเท่าสองกลุ่มแรก แต่กำลังเป็นเทรนด์การลงทุนแห่งอนาคตที่น่าจับตาอย่างยิ่ง โดยเฉพาะ REITs ที่ลงทุนใน Data Centers (ศูนย์ข้อมูล) ซึ่งเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของยุค Digital Transformation, Cloud Computing, และ AI

จุดเด่นและศักยภาพปันผลปี 2569:

• สัญญาเช่าระยะยาวพิเศษ: สัญญาเช่า Data Center มักเป็นสัญญาเช่าแบบ Triple Net Lease (NNN) ซึ่งผู้เช่ารับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด ทำให้กระแสเงินสดของ REITs มีความเสถียรสูงมาก และมักมีระยะเวลาสัญญาเช่ายาวนานถึง 10-20 ปี
• การเติบโตแบบก้าวกระโดด: ความต้องการพื้นที่ Data Center ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้เติบโตอย่างรวดเร็ว เนื่องจากการเข้ามาของบริษัทเทคโนโลยีระดับโลก ทำให้ REITs กลุ่มนี้มีโอกาสในการเพิ่มขนาดทรัพย์สิน (Expansion) และมีมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นตามความก้าวหน้าของเทคโนโลยี
• การป้องกันเงินเฟ้อ: สัญญาเช่ามักมีกลไกปรับค่าเช่าตามอัตราเงินเฟ้อ (Inflation Escalator) ทำให้ DPU มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามเศรษฐกิจในระยะยาว

ข้อควรระวัง: การลงทุนใน Data Center REITs ต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้นที่สูงมากและมีความเสี่ยงด้านเทคโนโลยี หากเทคโนโลยีเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว อาจทำให้ทรัพย์สินล้าสมัยได้ นอกจากนี้ สภาพคล่องของหน่วยลงทุนอาจต่ำกว่ากลุ่มหลักอื่นๆ เนื่องจากมีจำนวนกองทรัสต์ที่น้อยกว่า

แนวทางการวิเคราะห์เพื่อเลือก REITs ที่ให้ปันผลสูงสุดอย่างยั่งยืน

การมองหา REITs ที่มี DPU สูงสุดในปี 2569 ไม่ควรพิจารณาเพียงอัตราผลตอบแทนปัจจุบัน (Current Yield) เท่านั้น แต่ต้องพิจารณาความยั่งยืนของกระแสเงินสดในระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ใช้เครื่องมือวิเคราะห์เชิงลึกดังต่อไปนี้:

1. วิเคราะห์ความสามารถในการจ่ายปันผล (DPU และ FFO)

อัตราผลตอบแทนจากการปันผล (Yield) ที่สูงลิ่วอาจเป็นสัญญาณเตือนว่าราคาหน่วยลงทุนกำลังตกต่ำ นักลงทุนควรตรวจสอบ Distribution Per Unit (DPU) หรือเงินปันผลต่อหน่วยย้อนหลัง 3-5 ปี ว่ามีการเติบโตอย่างสม่ำเสมอหรือไม่ และเปรียบเทียบกับ Funds From Operations (FFO) ซึ่งเป็นตัววัดกระแสเงินสดที่แท้จริงจากการดำเนินงานของกองทรัสต์ หาก DPU สูงกว่า FFO อย่างต่อเนื่อง แสดงว่ากองทรัสต์อาจต้องกู้ยืมหรือขายทรัพย์สินเพื่อมาจ่ายปันผล ซึ่งไม่ยั่งยืน

2. ประเมินภาระหนี้สินและความเสี่ยงด้านการเงิน (Debt Ratio)

ในสภาวะอัตราดอกเบี้ยสูงอย่างต่อเนื่องในปี 2569 REITs ที่มีหนี้สินสูง (Debt-to-Equity Ratio สูง) จะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นอย่างมาก เนื่องจากต้นทุนทางการเงินจะสูงขึ้น ทำให้กำไรที่นำมาจ่ายปันผลลดลง นักลงทุนควรเลือก REITs ที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (Total Debt to Total Assets) ไม่เกิน 30-40% เพื่อความยืดหยุ่นทางการเงิน

3. มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV per Unit)

เปรียบเทียบราคาตลาดของหน่วยลงทุนกับมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Net Asset Value: NAV) ต่อหน่วย หากราคาตลาดซื้อขายต่ำกว่า NAV (Trading at Discount) อาจหมายถึงโอกาสในการลงทุน แต่ต้องมั่นใจว่าทรัพย์สินในกองทรัสต์นั้นยังคงมีคุณภาพและมีศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต การที่ราคาต่ำกว่า NAV อาจเกิดจากความเสี่ยงเฉพาะตัวที่ตลาดมองเห็น

4. พิจารณาผู้จัดการกองทรัสต์ (Sponsor)

ความสำเร็จของ REITs ขึ้นอยู่กับผู้จัดการกองทรัสต์ (Sponsor) ซึ่งเป็นผู้จัดหาทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์อย่างต่อเนื่องและบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ นักลงทุนควรเลือกกองทรัสต์ที่มี Sponsor ที่มีชื่อเสียง มีประสบการณ์ และมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีการเติบโตของทรัพย์สินในระยะยาว (Asset Recycling and Acquisition)

บทสรุป

การเลือก REITs ที่ให้ปันผลสูงสุดในปี 2569 นั้น ไม่ได้มีคำตอบเดียวที่ใช้ได้กับทุกคน หากคุณเป็นนักลงทุนที่เน้นความมั่นคงและต้องการกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในทุกสภาวะเศรษฐกิจ (Defensive Investor) REITs กลุ่มโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมถือเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด ในทางกลับกัน หากคุณเป็นนักลงทุนที่รับความเสี่ยงได้สูงขึ้นและเชื่อมั่นในการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวอย่างเต็มที่ในปีนี้ กลุ่มค้าปลีกอาจให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าจากส่วนแบ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้น ส่วน REITs กลุ่ม Data Center นั้นเป็นตัวเลือกสำหรับนักลงทุนที่มองหาการเติบโตระยะยาวที่เชื่อมโยงกับเมกะเทรนด์ด้านเทคโนโลยี

สิ่งสำคัญที่สุดคือการจัดพอร์ตโฟลิโอให้มีความหลากหลาย (Diversification) โดยผสมผสาน REITs จากหลายกลุ่มอุตสาหกรรมเข้าด้วยกัน เพื่อลดความเสี่ยงเฉพาะกลุ่ม และหมั่นตรวจสอบ DPU, FFO, และภาระหนี้สินอย่างสม่ำเสมอ การลงทุนใน REITs ที่ดีคือการลงทุนที่สร้างรายได้ปันผลที่ยั่งยืน ไม่ใช่แค่สูงที่สุดเพียงชั่วคราว

#REITsไทย #ลงทุนอสังหา #เงินปันผลสูง #กองทรัสต์ #PassiveIncome