สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่นักลงทุน REITs ต้องรู้ เตรียมพร้อมรับปี 2569

เกริ่นนำ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดที่ทำให้กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนรายย่อย คือ ‘สิทธิประโยชน์ทางภาษี’ ที่รัฐบาลมอบให้ ซึ่งเป็นการส่งเสริมให้เกิดการระดมทุนเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและตลาดทุน แม้ว่า REITs จะถูกจัดเป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีความซับซ้อนน้อยกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่กลไกด้านภาษีของ REITs นั้นมีความเฉพาะเจาะจงอย่างยิ่ง และการทำความเข้าใจในเรื่องนี้คือหัวใจสำคัญในการคำนวณผลตอบแทนสุทธิที่แท้จริง

ตลาด REITs ไทยได้เติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยมอบโอกาสให้ประชาชนทั่วไปสามารถเป็นเจ้าของสินทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม คลังสินค้า หรืออาคารสำนักงาน ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นที่ไม่สูงนัก ซึ่งตรงกับนิยามของ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ใช้เงินก้อนใหญ่ (REITs) อย่างแท้จริง

อย่างไรก็ตาม สิทธิประโยชน์ทางภาษีเหล่านี้มักมีระยะเวลาจำกัด (Sunset Clause) หรืออาจมีการตีความที่เปลี่ยนแปลงไปตามนโยบายของกรมสรรพากร ดังนั้น การเตรียมพร้อมรับมือกับกฎเกณฑ์ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2569 จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนมืออาชีพไม่ควรมองข้าม บทความนี้จะเจาะลึกถึงโครงสร้างภาษีของ REITs ในประเทศไทย โดยเน้นย้ำถึงสิ่งที่นักลงทุนควรรู้เพื่อวางแผนการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ

กลไกภาษีและโครงสร้างผลตอบแทนของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนใน REITs นั้นสร้างผลตอบแทนหลักจากสองส่วน คือ 1) ส่วนแบ่งกำไร (Distribution/Dividend Yield) ที่มาจากการดำเนินงานและค่าเช่า และ 2) กำไรจากราคาหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้น (Capital Gains) ซึ่งรัฐบาลไทยได้ออกแบบโครงสร้างภาษีเพื่อส่งเสริมผลตอบแทนส่วนแรกโดยเฉพาะ

หัวใจสำคัญ: การยกเว้นภาษีเงินปันผลสำหรับบุคคลธรรมดา

นี่คือจุดดึงดูดที่สำคัญที่สุดของ REITs สำหรับนักลงทุนบุคคลธรรมดาในประเทศไทย โดยปกติแล้ว ผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในหลักทรัพย์ทั่วไป (เช่น หุ้น) ในรูปของเงินปันผล จะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 10 หรือต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อสิ้นปี

ทว่า สำหรับ REITs นั้น กฎหมายที่เกี่ยวข้องได้กำหนดให้เงินได้ที่ผู้ถือหน่วยได้รับจาก REITs — ซึ่งเป็นเงินที่จ่ายจากกำไรที่ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลของตัวกองทรัสต์เอง — ได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ความหมายเชิงปฏิบัติ: หากคุณเป็นนักลงทุนบุคคลธรรมดา เงินปันผลหรือส่วนแบ่งกำไรที่คุณได้รับจาก REITs จะเข้ากระเป๋าคุณแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย โดยไม่ต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% และไม่ต้องกังวลว่าจะต้องนำไปยื่นรวมเป็นรายได้ประจำปี ซึ่งแตกต่างอย่างมากกับการลงทุนในหุ้นสามัญทั่วไป

เงื่อนไขที่ต้องทำความเข้าใจ: การยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินปันผลจาก REITs นั้น มักจะอ้างอิงตามพระราชกฤษฎีกาหรือประกาศที่กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดไว้ (เช่น อาจสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2568 หรือ 2569 หากไม่มีการต่ออายุ) นักลงทุนจึงต้องติดตามประกาศอย่างใกล้ชิด เพราะหากสิทธิประโยชน์นี้หมดลง ผลตอบแทนสุทธิของ REITs จะลดลงทันทีประมาณ 10% ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนระยะยาว

ความแตกต่างทางภาษีระหว่าง REITs กับการลงทุนในทรัพย์สินโดยตรง

เพื่อเห็นภาพชัดเจนว่าสิทธิประโยชน์นี้มีค่าเพียงใด เราต้องเปรียบเทียบโครงสร้างภาษีของ REITs กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง (Direct Property Investment) เช่น การซื้อคอนโดมิเนียมหรืออาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยเช่า

1. ภาษีรายได้ค่าเช่า (Direct Property): หากคุณปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 (มาตรา 40(5)) ซึ่งจะต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้า (สูงสุด 35%) แม้จะมีค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายและค่าลดหย่อน แต่ส่วนต่างภาษีก็สูงมากเมื่อเทียบกับ REITs ที่ได้รับยกเว้นภาษีในส่วนแบ่งกำไร
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ (Direct Property): ในการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์โดยตรง มีภาระภาษีต่างๆ เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หรืออากรแสตมป์ (0.5%) ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญในการเข้าและออกจากตลาด
3. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ทั้งคู่): ทั้ง REITs และผู้ลงทุนโดยตรงต้องรับภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ตาม สำหรับ REITs ภาระภาษีนี้จะถูกรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินงานของกองทรัสต์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อส่วนแบ่งกำไรก่อนการจ่ายให้ผู้ถือหน่วย

ในทางกลับกัน REITs ทำหน้าที่เป็นเครื่องมือที่ช่วยลดความซับซ้อนและลดภาระภาษีซ้ำซ้อนในระดับบุคคลธรรมดา เนื่องจากตัวกองทรัสต์เองก็ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเงินได้นิติบุคคล หากมีการจ่ายส่วนแบ่งกำไรไม่ต่ำกว่าอัตราที่กำหนด (มักจะกำหนดให้จ่ายเกือบทั้งหมดของกำไรสุทธิ) ทำให้เม็ดเงินที่ไหลออกมายังนักลงทุนอยู่ในรูปแบบที่ปราศจากภาระภาษีในทางปฏิบัติ (Tax Shield) ซึ่งเป็นกลไกที่ทรงพลังมาก

ภาษีที่นักลงทุนต้องพิจารณา: กำไรจากการขายหน่วยลงทุน (Capital Gains)

แม้ว่าส่วนแบ่งกำไรจะได้รับยกเว้นภาษี แต่เมื่อนักลงทุนตัดสินใจขายหน่วยลงทุนของ REITs ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และได้รับกำไรจากการขาย (Capital Gains) กฎเกณฑ์ทางภาษีจะกลับไปใช้หลักการเดียวกับการลงทุนในหลักทรัพย์ทั่วไป

ณ ปัจจุบัน (พ.ศ. 2569) กำไรจากการขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ยังคงได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา 42(17) แห่งประมวลรัษฎากร อย่างไรก็ตาม ประเด็นเรื่องการเก็บภาษี Capital Gains นั้นเป็นประเด็นที่ถูกหยิบยกมาพิจารณาอย่างต่อเนื่องในแวดวงการเงิน

สิ่งที่ควรระวัง: หากมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายในอนาคต และมีการเก็บภาษี Capital Gains จากการซื้อขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ นักลงทุน REITs ก็จะได้รับผลกระทบเช่นเดียวกับนักลงทุนหุ้นทั่วไป ดังนั้น การพิจารณาผลตอบแทนจึงควรให้ความสำคัญกับ ‘ส่วนแบ่งกำไร’ ที่สม่ำเสมอเป็นหลัก มากกว่าการมุ่งเน้น Capital Gains ที่มีความผันผวนและอาจถูกเก็บภาษีในอนาคต

มุมมองเชิงกลยุทธ์: การเตรียมพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงทางภาษีในอนาคต (ปี 2569)

ดังที่กล่าวไปแล้ว สิทธิประโยชน์ทางภาษีของ REITs มักมาพร้อมกับระยะเวลาจำกัด โดยทั่วไปแล้ว รัฐบาลจะขยายเวลาการยกเว้นภาษีเป็นระยะๆ เพื่อรักษาความน่าสนใจของตลาดทุน แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ เราต้องเตรียมพร้อมสำหรับสถานการณ์ที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง

1. การสิ้นสุดการยกเว้นภาษีเงินปันผล: หากการยกเว้นภาษีส่วนแบ่งกำไรสำหรับบุคคลธรรมดาถูกยกเลิกในปี 2569 หรือหลังจากนั้น ผลตอบแทนสุทธิของนักลงทุนจะลดลงทันที 10% การวางแผนที่ดีคือการประเมินมูลค่าหน่วยลงทุน (Valuation) โดยใช้สมมติฐานที่รวมการหักภาษี 10% เข้าไปด้วย เพื่อดูว่า REIT นั้นๆ ยังคงน่าลงทุนอยู่หรือไม่

2. การเปลี่ยนแปลงภาษีของตัวกองทรัสต์เอง: นักลงทุนควรทำความเข้าใจว่า การที่ REIT สามารถจ่ายส่วนแบ่งกำไรแบบปลอดภาษีได้นั้น ส่วนหนึ่งมาจากสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ให้กับตัวกองทรัสต์เอง (การยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล) หากเงื่อนไขเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง เช่น การกำหนดให้ REIT ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตราที่สูงขึ้น ผลกระทบจะตกมาที่ผู้ถือหน่วยในรูปของส่วนแบ่งกำไรที่ลดลง

3. ภาษีสำหรับนักลงทุนต่างชาติและนิติบุคคล: สำหรับนักลงทุนต่างชาติและนิติบุคคล สิทธิประโยชน์ทางภาษีมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยทั่วไปแล้ว นิติบุคคลที่ลงทุนใน REITs อาจจะต้องนำส่วนแบ่งกำไรไปรวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล หรือถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย (ขึ้นอยู่กับประเภทของ REIT และข้อตกลงภาษีซ้อน) นักลงทุนกลุ่มนี้จึงต้องพิจารณาโครงสร้างภาษีที่ซับซ้อนกว่าบุคคลธรรมดา

การติดตามข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับ ภาษีและสิทธิประโยชน์ทางภาษีของ REITs จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมสรรพากร หรือสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จึงเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการวางแผนการเงินระยะยาว

บทสรุป

REITs ถือเป็นเครื่องมือการลงทุนที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างกระแสรายได้แบบ Passive Income จากอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ต้องเผชิญกับภาระภาษีที่ซับซ้อนและสูงลิ่วเหมือนการลงทุนโดยตรง สิทธิประโยชน์ทางภาษีในส่วนของส่วนแบ่งกำไรที่ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ REITs มีอัตราผลตอบแทนสุทธิที่เหนือกว่าทางเลือกอื่นๆ ในตลาด

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนที่ฉลาดจะต้องไม่มองข้ามความไม่แน่นอนของกฎหมายภาษี โดยเฉพาะเมื่อมีการกล่าวถึงการเตรียมพร้อมสำหรับปี 2569 การประเมินมูลค่า REITs ควรดำเนินการภายใต้สมมติฐานที่หลากหลาย รวมถึงสถานการณ์ที่สิทธิประโยชน์ทางภาษีอาจถูกยกเลิกไป เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนของคุณยังคงให้ผลตอบแทนที่ยอมรับได้ในทุกสภาวะ

การลงทุนใน REITs ไม่ได้มีเพียงแค่การวิเคราะห์พื้นฐานของทรัพย์สิน (ทำเลที่ตั้ง, สัญญาเช่า, อัตราการเข้าพัก) เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับ ‘ภาษี REITs’ ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดมูลค่าและผลตอบแทนสุดท้ายของคุณเสมอ

#ภาษีREITs #สิทธิประโยชน์ทางภาษี #การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ #วางแผนภาษี #ปี2569