ส่อง 3 REITs ยอดนิยม: เน้นอสังหาฯ ประเภทไหนให้ผลตอบแทนปังรับปี 2569

เกริ่นนำ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่านักลงทุนจำนวนมากต่างมองหาช่องทางที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและมีความผันผวนต่ำกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงและภาวะเศรษฐกิจโลกยังมีความไม่แน่นอน การลงทุนในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REITs (Real Estate Investment Trusts) จึงกลายเป็นเครื่องมือที่ทรงพลังที่ช่วยให้บุคคลทั่วไปสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้โดยไม่ต้องใช้เงินก้อนโต

REITs เสนอทางเลือกในการรับผลตอบแทนจากค่าเช่าและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น โดยมีสภาพคล่องสูงเนื่องจากมีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ การทำความเข้าใจในตลาด REITs ไทยจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวิเคราะห์ว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดจะสามารถสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคงและมีศักยภาพเติบโตสูงในปี 2569 นี้

โดยทั่วไปแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ใช้เงินก้อนใหญ่ (REITs) จะได้รับความนิยมจากคุณสมบัติเด่นคือการจ่ายปันผลในอัตราที่สูงและสม่ำเสมอ แต่ความสำเร็จในการลงทุนนั้นขึ้นอยู่กับ “คุณภาพของสินทรัพย์” ที่กองทรัสต์ถือครอง บทความนี้จะเจาะลึก 3 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ใน REITs ที่มีแนวโน้มจะสร้างผลตอบแทนที่โดดเด่นและมีความยืดหยุ่นสูงต่อการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจในปี 2569 โดยอ้างอิงจากเมกะเทรนด์ที่กำลังเกิดขึ้นในประเทศไทยและภูมิภาคเอเชีย

การวิเคราะห์เชิงลึก: 3 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ใน REITs ที่น่าจับตาในปี 2569

การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องในพอร์ตโฟลิโอของ REITs เป็นหัวใจสำคัญของผลตอบแทนที่ยั่งยืน ในปี 2569 นี้ เราต้องมองข้ามอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และหันไปสนใจกลุ่มที่ได้รับแรงหนุนจากเทคโนโลยีดิจิทัล การปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทาน และการฟื้นตัวของการบริโภค

1. อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์และคลังสินค้า (Logistics & Warehouse REITs)

กลุ่มโลจิสติกส์ยังคงเป็น “ราชา” แห่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่แข็งแกร่งที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และแนวโน้มนี้จะดำเนินต่อไปในปี 2569

ปัจจัยขับเคลื่อนผลตอบแทน:

• E-commerce Growth: แม้ตลาด E-commerce จะเริ่มอิ่มตัว แต่ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าขนาดใหญ่และทันสมัย (Grade A) เพื่อรองรับการจัดเก็บสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ายังคงสูงมาก โดยเฉพาะคลังสินค้าที่สามารถเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนและท่าเรือหลักได้ง่าย
• Supply Chain Resilience: บริษัทข้ามชาติมีการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain Restructuring) เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาแหล่งผลิตเดียว ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่ในประเทศศูนย์กลางอย่างประเทศไทยเพิ่มขึ้น
• Automation Demand: คลังสินค้าสมัยใหม่ที่ลงทุนในเทคโนโลยีอัตโนมัติ (Automated Warehouse) มีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าคลังสินค้าแบบดั้งเดิมอย่างมีนัยสำคัญ REITs ที่มีสินทรัพย์ประเภทนี้จึงมีศักยภาพในการเพิ่มค่าเช่า (Rental Upside) ได้ดี

สิ่งที่ต้องพิจารณาในเชิงลึก: นักลงทุนควรพิจารณา REITs ที่มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูง และที่สำคัญคือ WALE (Weighted Average Lease Expiry) หรืออายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ยาวนาน ซึ่งบ่งชี้ถึงความมั่นคงของกระแสเงินสดในระยะยาว หาก WALE เกิน 3-5 ปี ถือเป็นสัญญาณที่ดีมาก

2. อสังหาริมทรัพย์กลุ่มศูนย์ข้อมูล (Data Center REITs)

นี่คือกลุ่มที่อาจมีสัดส่วนในตลาด REITs ไทยไม่สูงนักในปัจจุบัน แต่เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพการเติบโตแบบก้าวกระโดด (High Growth Asset) เนื่องจากการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคดิจิทัล (Digital Transformation) และการมาถึงของเทคโนโลยี AI

ปัจจัยขับเคลื่อนผลตอบแทน:

• AI and Cloud Adoption: ความต้องการพื้นที่จัดเก็บและประมวลผลข้อมูลเพิ่มขึ้นแบบทวีคูณ เนื่องจากองค์กรต่าง ๆ ย้ายระบบงานขึ้นสู่ Cloud และเริ่มใช้ Generative AI ซึ่งจำเป็นต้องใช้พลังงานสูงและพื้นที่เฉพาะทางในการจัดเก็บเซิร์ฟเวอร์
• High Barrier to Entry: การสร้าง Data Center ต้องใช้เงินลงทุนสูง เทคโนโลยีเฉพาะทาง และต้องได้มาตรฐานความปลอดภัยและความเสถียรระดับสากล ทำให้มีคู่แข่งน้อยราย และผู้เช่ามักทำสัญญาเช่าระยะยาว (10-20 ปี) ซึ่งทำให้กระแสเงินสดของ REITs มีความมั่นคงสูงมาก
• Recurring Revenue Model: รายได้ของ Data Center REITs ไม่ได้มาจากค่าเช่าพื้นที่เท่านั้น แต่ยังมาจากค่าบริการพลังงานและระบบทำความเย็น ซึ่งเป็นรายได้ที่มีความสม่ำเสมอและปรับเพิ่มขึ้นตามการใช้งาน

แม้ว่า REITs ในประเทศไทยที่เน้น Data Center โดยเฉพาะอาจยังมีจำนวนจำกัด แต่การลงทุนใน ประเภทของ REITs ที่น่าสนใจในไทย ที่เริ่มขยายพอร์ตโฟลิโอไปสู่สินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลเหล่านี้ ถือเป็นการลงทุนที่มองไปในอนาคต

3. อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโรงแรมและการท่องเที่ยว (Hospitality REITs)

หลังจากการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของภาคการท่องเที่ยวไทยในปีที่ผ่านมา กลุ่มโรงแรมยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่สูงในปี 2569 แม้จะมีความผันผวนตามฤดูกาลมากกว่ากลุ่มอื่น ๆ

ปัจจัยขับเคลื่อนผลตอบแทน:

• Full Recovery of International Tourism: การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากตลาดจีนและอินเดีย เป็นแรงขับเคลื่อนหลักที่ทำให้ค่าห้องพักเฉลี่ยต่อคืน (ADR) และอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) เพิ่มสูงขึ้น
• Inflation Hedge: โรงแรมมีข้อได้เปรียบที่สามารถปรับราคาค่าห้องพักได้ทุกวัน ทำให้เป็นสินทรัพย์ที่สามารถป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อได้ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาว
• Strategic Location: REITs ที่เน้นโรงแรมในทำเลทอง (เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย) ซึ่งมีข้อจำกัดด้านอุปทานใหม่ มีแนวโน้มที่จะสร้างผลกำไรจากการดำเนินงาน (GOPPAR – Gross Operating Profit Per Available Room) ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ความเสี่ยงที่ต้องบริหารจัดการ: โรงแรมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ขึ้นอยู่กับวัฏจักรเศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายนอก (เช่น โรคระบาดหรือความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์) นักลงทุนจึงควรเลือก REITs ที่มีผู้บริหารจัดการโรงแรมที่มีความเชี่ยวชาญ และมีโครงสร้างสัญญาที่ให้ผลตอบแทนขั้นต่ำ (Minimum Guarantee) เพื่อลดความเสี่ยงในช่วงที่การท่องเที่ยวชะลอตัว

ปัจจัยสำคัญในการประเมินผลตอบแทนและความเสี่ยงของ REITs

การเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องเป็นเพียงครึ่งทางของการลงทุนที่ประสบความสำเร็จ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำถึงตัวชี้วัดสำคัญที่นักลงทุนต้องใช้ในการประเมินความแข็งแกร่งของกองทรัสต์นอกเหนือจากการดูเพียงแค่ปันผล

1. FFO (Funds From Operations) และ AFFO (Adjusted Funds From Operations)

FFO คือมาตรวัดกระแสเงินสดที่แท้จริงจากการดำเนินงานของ REITs ซึ่งมีความแม่นยำกว่าการใช้กำไรสุทธิ (Net Income) เนื่องจาก FFO จะบวกค่าเสื่อมราคา (Depreciation) กลับเข้าไป เนื่องจากค่าเสื่อมราคาเป็นรายการทางบัญชีที่ไม่ได้กระทบเงินสดจริง ในขณะที่ AFFO จะปรับปรุง FFO โดยหักค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและปรับปรุงสินทรัพย์ (Capital Expenditure) ที่จำเป็นออกไป

หลักการ: REITs ที่มี AFFO ต่อหน่วยสูงและเติบโตอย่างสม่ำเสมอ บ่งชี้ว่ากองทรัสต์มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะจ่ายปันผลและลงทุนในสินทรัพย์ใหม่โดยไม่จำเป็นต้องกู้ยืมมากเกินไป

2. อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ (Debt-to-Asset Ratio)

แม้ว่าการกู้ยืมจะช่วยเพิ่มผลตอบแทน (Financial Leverage) แต่ระดับหนี้สินที่สูงเกินไปก็เพิ่มความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2569 ที่อัตราดอกเบี้ยยังคงทรงตัวในระดับสูง การรีไฟแนนซ์ (Refinancing) อาจมีต้นทุนสูงขึ้น ซึ่งจะกัดกร่อนกระแสเงินสดที่นำมาจ่ายปันผล

คำแนะนำ: นักลงทุนควรเลือก REITs ที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ (โดยทั่วไปไม่ควรเกิน 35-40% เพื่อความปลอดภัยสูงสุด) และพิจารณาดูสัดส่วนของหนี้สินที่ถูกล็อกอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed-Rate Debt) เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

3. กลยุทธ์การเติบโตของสินทรัพย์ (Acquisition Pipeline)

REITs ที่ดีต้องไม่หยุดนิ่งในการเติบโต ผลตอบแทนที่ยั่งยืนมักมาจากความสามารถของผู้จัดการกองทรัสต์ในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพสูงเพิ่มเติม (Asset Enhancement) หรือการปรับปรุงสินทรัพย์เดิมเพื่อเพิ่มค่าเช่า

ตัวอย่าง: REITs โลจิสติกส์ที่ประกาศแผนการเข้าซื้อคลังสินค้าในทำเลศักยภาพสูงที่ยังไม่มีการพัฒนา หรือ REITs โรงแรมที่ลงทุนในการปรับปรุงห้องพักให้ทันสมัยเพื่อเพิ่ม ADR ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว

บทสรุป

การลงทุนใน REITs ในปี 2569 ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ยอดเยี่ยมสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอและต้องการกระจายความเสี่ยงออกจากตลาดหุ้นที่มีความผันผวนสูง อย่างไรก็ตาม การเลือก REITs ไม่ควรทำโดยพิจารณาจากอัตราปันผลที่สูงที่สุดเพียงอย่างเดียว แต่ควรเน้นไปที่ความมั่นคงและความยืดหยุ่นของสินทรัพย์ที่กองทรัสต์ถือครอง

อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์และคลังสินค้ายังคงเป็นฐานที่มั่นคงด้วยแรงหนุนจาก E-commerce และการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทาน ในขณะที่กลุ่มศูนย์ข้อมูลเป็นโอกาสการลงทุนระยะยาวที่ได้รับประโยชน์จากเมกะเทรนด์ดิจิทัล และกลุ่มโรงแรมเสนอโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่สูงจากวัฏจักรการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว

นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จจะต้องทำการบ้านอย่างหนัก โดยการเจาะลึกไปที่ตัวชี้วัดทางการเงิน เช่น FFO/AFFO, WALE, และกลยุทธ์การบริหารหนี้สินของผู้จัดการกองทรัสต์ การผสมผสาน REITs ที่เน้นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคง (เช่น โลจิสติกส์) เข้ากับสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง (เช่น Data Center หรือโรงแรมที่ฟื้นตัว) จะช่วยให้พอร์ตโฟลิโอของคุณสามารถสร้างผลตอบแทนที่ ‘ปัง’ และยั่งยืนได้ตลอดปี 2569 และในอนาคต

#REITsไทย #กองทรัสต์ #การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ #ผลตอบแทนREITs #อสังหาริมทรัพย์ปี2569