เจาะลึกสิทธิประโยชน์ทางภาษีของ REITs: การจัดการกระแสเงินสดและผลตอบแทนที่เหนือกว่าในปี 2569

เกริ่นนำ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราตระหนักดีว่าหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กำหนดผลตอบแทนสุทธิของนักลงทุนคือ “ภาระภาษี” โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีรายได้สูงซึ่งอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสูงถึง 35%
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ใช้เงินก้อนใหญ่ (REITs) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องในประเทศไทย เนื่องจากเป็นช่องทางที่ช่วยให้บุคคลทั่วไปสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีรายได้สม่ำเสมอ โดยใช้เงินลงทุนเริ่มต้นที่ต่ำ

อย่างไรก็ตาม มีความเข้าใจคลาดเคลื่อนอยู่เสมอเกี่ยวกับ “สิทธิประโยชน์ทางภาษี” ของ REITs โดยเฉพาะคำถามที่ว่า REITs สามารถนำไป “ลดหย่อนภาษี” ได้สูงสุดเท่าไหร่ในปีภาษี พ.ศ. 2569 บทความเชิงลึกนี้จะทำหน้าที่เป็นคู่มือสำหรับนักลงทุน เพื่อแยกแยะระหว่างการ “ลดหย่อนเงินลงทุน” กับการ “ยกเว้นภาษีรายได้” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของกลยุทธ์ภาษีใน REITs

ทำความเข้าใจโครงสร้างภาษีของ REITs ไทย: ศูนย์กลางแห่งสิทธิประโยชน์

ก่อนจะตอบคำถามเรื่องการลดหย่อน เราต้องทำความเข้าใจโครงสร้างภาษีพื้นฐานของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ตามประมวลรัษฎากรของไทยก่อน โครงสร้างนี้ถูกออกแบบมาเพื่อส่งเสริมการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ REITs เป็นเครื่องมือที่ “Tax-Efficient” (มีประสิทธิภาพทางภาษี) สูงเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้นปันผลทั่วไป

สิทธิประโยชน์ทางภาษีในระดับกองทรัสต์ (Trust Level)

หัวใจสำคัญที่ทำให้ REITs สามารถจ่ายผลตอบแทนสุทธิได้สูง คือการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลให้กับตัวกองทรัสต์เอง ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด:

1. **การกระจายผลกำไร:** REITs ต้องมีนโยบายจ่ายผลตอบแทน (Distributions) ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชี
2. **สถานะทางภาษี:** เมื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขนี้ REITs จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล (Corporate Income Tax) สำหรับรายได้ที่เกิดจากการดำเนินงาน การยกเว้นนี้ทำให้กำไรเกือบทั้งหมดของกองทรัสต์สามารถถูกส่งต่อไปยังนักลงทุนได้โดยตรง ซึ่งต่างจากบริษัททั่วไปที่ต้องจ่ายภาษีนิติบุคคล 20% ก่อนจ่ายปันผล

สิทธิประโยชน์หลัก: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax) สำหรับนักลงทุนรายย่อย

นี่คือจุดที่นักลงทุนรายย่อยได้รับประโยชน์สูงสุดและเป็นคำตอบเชิงปฏิบัติเกี่ยวกับผลประโยชน์ทางภาษีของ REITs สำหรับบุคคลธรรมดา

โดยปกติแล้ว รายได้จากเงินปันผลหรือส่วนแบ่งกำไรที่ได้รับจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 10% (และสามารถเลือกนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนสิ้นปีได้)

อย่างไรก็ตาม สำหรับ REITs ที่จดทะเบียนในประเทศไทยนั้น ได้รับการยกเว้นพิเศษตามพระราชกฤษฎีกา และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับประมวลรัษฎากร:

* **อัตราภาษี 0%:** ผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนบุคคลธรรมดาได้รับจากการลงทุนใน REITs ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายไทย (ซึ่งรวมถึงส่วนแบ่งกำไรจากการดำเนินงาน) จะได้รับ “ยกเว้น” การหักภาษี ณ ที่จ่าย ทำให้ผู้ลงทุนได้รับเงินเต็มจำนวนโดยไม่มีการหักภาษี 10%

สิทธิประโยชน์นี้มีผลอย่างยิ่งต่อผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) ของนักลงทุน โดยเฉพาะผู้ที่อยู่ในกลุ่มอัตราภาษีต่ำกว่า 10% หรือผู้ที่อยู่ในอัตราภาษีสูงถึง 35% เนื่องจากรายได้จาก REITs ที่เข้าเงื่อนไขจะไม่ถูกนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีก ทำให้เกิดความประหยัดทางภาษีอย่างมีนัยสำคัญ

ประเภทของผลตอบแทนและสถานะทางภาษี

นักลงทุนใน REITs ต้องแยกแยะผลตอบแทนออกเป็น 3 ส่วนหลัก เนื่องจากมีสถานะทางภาษีที่แตกต่างกัน:

1. **ส่วนแบ่งกำไรจากการดำเนินงาน (Distributions from Operations):** ส่วนนี้คือรายได้หลักที่เกิดจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยปกติจะได้รับยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่าย 0% สำหรับบุคคลธรรมดา ตามที่กล่าวข้างต้น
2. **ส่วนแบ่งที่มาจากการลดทุน/คืนเงินต้น (Return of Capital – ROC):** ผลตอบแทนที่มาจากการลดทุนหรือการคืนเงินต้น (เช่น การขายอสังหาริมทรัพย์บางส่วน) ไม่ถือเป็นรายได้ตามประมวลรัษฎากร จึง “ไม่ถูกเก็บภาษี” และไม่ถือเป็นรายได้ที่ต้องนำไปยื่นแสดง
3. **กำไรจากการขายหน่วยลงทุน (Capital Gain):** กำไรที่ได้จากการขายหน่วยลงทุน REITs ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับบุคคลธรรมดาเช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้นทั่วไป

สำหรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงสร้างและเงื่อนไขทางภาษีของกองทรัสต์ ท่านสามารถศึกษาได้จากบทความในหมวด ภาษีและสิทธิประโยชน์ทางภาษีของ REITs

การตีความ “การลดหย่อนภาษี” ของนักลงทุนรายย่อยในปี 2569

คำถามที่ว่า “REITs ลดหย่อนภาษีได้สูงสุดเท่าไหร่ในปี 2569” เป็นคำถามที่มักนำไปสู่ความเข้าใจผิดอย่างกว้างขวาง เนื่องจาก REITs โดยทั่วไป “ไม่จัดเป็นสินค้าลดหย่อนภาษี” (Tax Deductible Products) เหมือนกับกองทุนรวมเพื่อการออม (SSF) หรือกองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ (RMF)

ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับสิทธิลดหย่อน

นักลงทุนต้องแยกแยะระหว่าง:

1. **การลดหย่อนเงินลงทุน (Deduction on Principal):** คือการนำเงินลงทุนไปหักออกจากฐานรายได้ที่ต้องเสียภาษี (เช่น RMF/SSF ที่ลดหย่อนได้สูงสุด 500,000 บาท)
2. **การยกเว้นภาษีรายได้ (Exemption on Income):** คือการที่รายได้ที่ได้รับจากสินทรัพย์นั้นไม่ต้องเสียภาษีเลย

**คำตอบสำหรับปี 2569:** โดยหลักการแล้ว การลงทุนใน REITs ทั่วไปไม่สามารถนำมาใช้ “ลดหย่อนเงินลงทุน” ได้เลย (ลดหย่อนได้ 0 บาท)

อย่างไรก็ตาม ในบางสถานการณ์พิเศษ รัฐบาลอาจออกกฎหมายหรือมาตรการเฉพาะกิจเพื่อส่งเสริมการลงทุนในกองทรัสต์ประเภทใดประเภทหนึ่ง (เช่น กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน หรือกองทุนที่ลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษ) ซึ่งในอดีตเคยมีการให้สิทธิลดหย่อนเป็นกรณีไป แต่สำหรับ REITs ทั่วไปที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี พ.ศ. 2569 ไม่มีสิทธิลดหย่อนเงินลงทุน

เหตุใดการยกเว้นภาษีรายได้จึงมีค่ามากกว่าการลดหย่อน

แม้ REITs จะไม่ให้สิทธิลดหย่อนเงินลงทุน แต่การยกเว้นภาษีรายได้ (0% Withholding Tax) ถือเป็นสิทธิประโยชน์ที่ทรงพลังกว่ามากสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดและผู้ที่อยู่ในอัตราภาษีสูง

ลองพิจารณาตัวอย่างเปรียบเทียบ:

| รายการ | การลงทุนในหุ้นปันผลทั่วไป | การลงทุนใน REITs (เข้าเงื่อนไข) |
| :— | :— | :— |
| อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย | 10% | 0% |
| อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สูงสุด) | 35% (หากเลือกนำไปรวมคำนวณ) | ไม่ต้องนำไปรวมคำนวณ |
| **ผลกระทบต่อผลตอบแทน** | หาก Yield 5% จะเหลือ 4.5% สุทธิ (หลังหัก 10%) | หาก Yield 5% จะได้ 5% เต็มจำนวน |
| **ความประหยัดทางภาษี** | ประหยัดภาษีสูงสุด 35% ของเงินลงทุน (หากลดหย่อนได้) | ประหยัดภาษี 10% ถึง 35% ของ *รายได้* ตลอดอายุการลงทุน |

สมมติว่านักลงทุนมีฐานภาษี 30% และได้รับผลตอบแทนจาก REITs 100,000 บาทต่อปี หากรายได้นี้เป็นปันผลหุ้นทั่วไป นักลงทุนอาจต้องเสียภาษีถึง 30,000 บาท (หากเลือกนำไปรวมคำนวณ) หรือเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10,000 บาท (หากเลือก Final Tax) แต่เนื่องจากเป็น REITs ที่ได้รับยกเว้นภาษี นักลงทุนจึงได้รับ 100,000 บาทเต็มจำนวน ซึ่งเท่ากับว่า “ประหยัดภาษี” ได้ 10,000 ถึง 30,000 บาทต่อปี

ดังนั้น แม้จะลดหย่อนเงินต้นไม่ได้ แต่การที่ REITs ช่วยให้กระแสเงินสดที่ได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ถูกส่งถึงมือผู้ลงทุนโดยไม่มีการหักภาษีรายได้ จึงเป็นกลไกที่ช่วยเพิ่มผลตอบแทนสุทธิได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

ข้อควรระวังในการใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษีของ REITs

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ เราต้องเน้นย้ำว่าสิทธิประโยชน์ทางภาษี 0% ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติสำหรับ REITs ทุกกอง และมีข้อควรระวังที่นักลงทุนต้องทราบอยู่เสมอ

1. การจำแนกประเภท REITs และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

สิทธิประโยชน์ทางภาษี 0% นั้นส่วนใหญ่จะใช้ได้กับ **REITs ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง** (Freehold หรือ Leasehold ระยะยาว) และมีลักษณะเป็นกองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายไทย

* **REITs vs. Infrastructure Funds (IFFs):** แม้ว่า IFFs จะมีโครงสร้างคล้ายกัน แต่กฎหมายและสิทธิประโยชน์ทางภาษีอาจมีรายละเอียดที่แตกต่างกัน นักลงทุนควรตรวจสอบเงื่อนไขของแต่ละกองทุนอย่างละเอียด
* **REITs ที่ลงทุนในต่างประเทศ (Foreign REITs):** หาก REITs ไทยนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ ผลตอบแทนที่ได้อาจมีภาระภาษีในประเทศที่ลงทุน และเมื่อนำกลับมายังประเทศไทย อาจมีกฎเกณฑ์ภาษีที่แตกต่างออกไป (โดยทั่วไปมักไม่มีการยกเว้นภาษี 0% สำหรับรายได้ที่มาจากต่างประเทศ)

2. การเปลี่ยนแปลงกฎหมายและมาตรการชั่วคราว

สิทธิประโยชน์ทางภาษี 0% สำหรับ REITs เคยเป็นมาตรการชั่วคราวที่ได้รับการขยายอายุมาอย่างต่อเนื่อง จนปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะกลายเป็นมาตรการถาวร อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรติดตามการประกาศของกรมสรรพากรและกระทรวงการคลังอย่างใกล้ชิด เพราะมาตรการเหล่านี้อาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต หากรัฐบาลมีการปรับเปลี่ยนนโยบายการจัดเก็บรายได้

3. สิทธิประโยชน์ด้านภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์

นอกจากสิทธิประโยชน์สำหรับนักลงทุนรายย่อยแล้ว ในช่วงเริ่มต้นของการจัดตั้งกองทรัสต์ รัฐบาลมักจะมีมาตรการยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) และค่าธรรมเนียมการโอน/จดจำนอง สำหรับการโอนทรัพย์สินจากเจ้าของเดิมเข้าสู่กองทรัสต์ ซึ่งมาตรการเหล่านี้ช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานของ REITs และส่งผลดีต่อมูลค่าหน่วยลงทุนในระยะยาว

บทสรุป

สำหรับคำถามที่ว่า REITs สามารถนำมาลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้สูงสุดเท่าไหร่ในปี 2569 คำตอบคือ **โดยหลักการแล้ว 0 บาท** เนื่องจาก REITs ไม่ใช่เครื่องมือลดหย่อนเงินลงทุนหลัก

อย่างไรก็ตาม การลงทุนใน REITs เป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ “ประหยัดภาษีรายได้” ได้อย่างยอดเยี่ยม เนื่องจากการยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่าย 0% สำหรับผลตอบแทนที่ได้รับ (ส่วนแบ่งกำไรจากการดำเนินงาน) ซึ่งช่วยให้นักลงทุนได้รับกระแสเงินสดเต็มเม็ดเต็มหน่วย โดยไม่ต้องกังวลกับภาระภาษี 10% หรือ 35%

การทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่าง “การลดหย่อนเงินลงทุน” และ “การยกเว้นภาษีรายได้” คือกุญแจสำคัญในการใช้ REITs เป็นเครื่องมือสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว การยกเว้นภาษีรายได้นี้เองที่ทำให้ REITs เป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้ประจำจากอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่อยู่ในอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสูง

#REITsไทย #สิทธิประโยชน์ทางภาษี #ลดหย่อนภาษี #การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ #กองทรัสต์เพื่อการลงทุน