ส่อง REITs กลุ่มศูนย์การค้าและโรงแรม: โอกาสฟื้นตัวหลังโควิดและปันผลเด่นในปี 2569

เกริ่นนำ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าปี พ.ศ. 2569 จะเป็นปีที่น่าจับตาสำหรับนักลงทุนที่แสวงหาผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่มีความผันผวนสูงในช่วงวิกฤตที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ที่มีสินทรัพย์อ้างอิงเป็นศูนย์การค้าและโรงแรม

กองทรัสต์ หรือ REITs ถือเป็นเครื่องมือที่ยอดเยี่ยมในการเข้าถึง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ใช้เงินก้อนใหญ่ (REITs) ซึ่งมอบโอกาสในการรับผลตอบแทนจากค่าเช่าหรือรายได้จากการดำเนินงานของสินทรัพย์ขนาดใหญ่ โดยไม่ต้องแบกรับภาระในการบริหารจัดการโดยตรง

ในช่วงสามปีที่ผ่านมา กลุ่ม REITs ศูนย์การค้าและโรงแรมได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการล็อกดาวน์และการจำกัดการเดินทาง อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจโลกและการกลับมาของนักท่องเที่ยวได้สร้างจุดเปลี่ยนสำคัญ ทำให้รายได้ของกองทรัสต์เหล่านี้เริ่มกลับสู่ระดับก่อนเกิดวิกฤต การวิเคราะห์เชิงลึกจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อประเมินว่าการฟื้นตัวดังกล่าวจะส่งผลต่อความสามารถในการจ่ายปันผลที่แข็งแกร่งในปี 2569 ได้อย่างไร

การวิเคราะห์เชิงลึก REITs กลุ่มศูนย์การค้าและโรงแรม: เส้นทางสู่การเติบโตของปันผลในปี 2569

การจะประเมินศักยภาพของ REITs ในกลุ่มนี้ นักลงทุนต้องมองข้ามราคาตลาดปัจจุบัน และเจาะลึกไปที่ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจมหภาค (Macroeconomic Factors) และตัวชี้วัดการดำเนินงานเฉพาะด้าน (Operational Metrics) ที่ขับเคลื่อนรายได้ของสินทรัพย์

1. REITs กลุ่มศูนย์การค้า: พลังการบริโภคในประเทศและค่าเช่าที่กลับมาสู่ระดับปกติ

ศูนย์การค้าถือเป็นดัชนีชี้วัดกำลังซื้อและการบริโภคภายในประเทศ หากพิจารณาจากแนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2569 คาดว่าอัตราเงินเฟ้อที่ชะลอตัวลงและการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ จะช่วยสนับสนุนการใช้จ่ายของผู้บริโภคให้ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อ REITs กลุ่มนี้

ตัวชี้วัดที่สำคัญ (Key Metrics)

• อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate): ในช่วงวิกฤต ศูนย์การค้าหลายแห่งต้องลดค่าเช่าเพื่อรักษาผู้เช่า แต่เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว อัตราการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าที่ตั้งอยู่ในทำเลทอง (Prime Location) จะกลับมาสูงขึ้น และที่สำคัญคือความสามารถในการปรับเพิ่มค่าเช่าเมื่อมีการต่อสัญญา (Rental Reversion)
• การปรับโครงสร้างสัญญาเช่า: นักลงทุนควรตรวจสอบว่า REITs มีสัดส่วนรายได้จากสัญญาเช่าแบบผันแปร (Variable Lease) มากน้อยเพียงใด สัญญาเช่าแบบนี้จะอิงกับยอดขายของผู้เช่า หากยอดขายของผู้เช่าเติบโต รายได้ของกองทรัสต์ก็จะเพิ่มขึ้นตาม ซึ่งเป็นตัวเร่งสำคัญของปันผล
• ความหลากหลายของผู้เช่า (Tenant Mix): ศูนย์การค้าที่เน้นประสบการณ์ (Experience-based Retail) เช่น ร้านอาหาร, โรงภาพยนตร์, และพื้นที่กิจกรรม จะมีความยืดหยุ่นต่อการแข่งขันจากอีคอมเมิร์ซมากกว่า และมีแนวโน้มที่จะสร้างรายได้ที่มั่นคงกว่าในระยะยาว

สำหรับ REITs ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่บริหารจัดการโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในไทย มักจะมีความสามารถในการดึงดูดผู้เช่ารายใหญ่และมีอำนาจต่อรองสูงในการปรับค่าเช่า ทำให้มีโอกาสเห็นการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (Net Operating Income: NOI) ที่แข็งแกร่งขึ้นในปี 2569

2. REITs กลุ่มโรงแรม: พลังของการท่องเที่ยวและการปรับตัวของ RevPAR

กลุ่มโรงแรมเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด แต่ก็มีโอกาสในการฟื้นตัวที่รวดเร็วและสูงที่สุดเช่นกัน การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศจีนและอินเดีย ซึ่งเป็นตลาดหลักของไทย ได้กลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ผลักดันให้ผลประกอบการของโรงแรมพลิกกลับมาทำกำไร

ตัวชี้วัดที่สำคัญ (Key Metrics)

• RevPAR (Revenue Per Available Room): นี่คือตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่สำคัญที่สุดของธุรกิจโรงแรม RevPAR คือผลคูณของอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) และราคาห้องพักเฉลี่ยต่อวัน (Average Daily Rate: ADR) ในช่วงฟื้นตัว โรงแรมส่วนใหญ่จะเพิ่มอัตราการเข้าพักก่อน จากนั้นจึงค่อย ๆ ปรับเพิ่ม ADR เมื่อความต้องการสูงขึ้น เราคาดว่า RevPAR ในปี 2569 จะแซงหน้าระดับปี 2562 (Pre-Pandemic) ในหลายพื้นที่ท่องเที่ยวหลัก
• โครงสร้างการบริหารจัดการ: โรงแรมที่บริหารจัดการโดยเครือโรงแรมระดับโลก (Global Operators) มักจะมีช่องทางการตลาดที่แข็งแกร่งกว่า และมีความสามารถในการกำหนดราคาห้องพักที่สูงกว่า
• ประเภทของสินทรัพย์: นักลงทุนควรศึกษา ประเภทของ REITs ที่น่าสนใจในไทย โดยเฉพาะความแตกต่างระหว่าง Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) และ Leasehold (สิทธิการเช่า) โรงแรมแบบ Freehold มักจะมีความมั่นคงในระยะยาวสูงกว่า แต่ REITs โรงแรมส่วนใหญ่ในไทยมักเป็น Leasehold ดังนั้นต้องพิจารณาอายุคงเหลือของสัญญาเช่าอย่างรอบคอบ

ความเสี่ยงที่ต้องระวังสำหรับกลุ่มโรงแรมคือการเพิ่มขึ้นของอุปทาน (Supply) ในตลาด อย่างไรก็ตาม อุปสงค์ที่ถูกอั้นไว้ในช่วงโควิด และการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพและไมซ์ (MICE) ของไทย น่าจะยังคงสนับสนุนการเติบโตของรายได้ไปตลอดปี 2569

3. ปัจจัยด้านการเงิน: ความยั่งยืนของปันผลและภาระหนี้สิน

แม้ว่ารายได้จากการดำเนินงานจะฟื้นตัว แต่ความสามารถในการจ่ายปันผล (Dividend Sustainability) อย่างสม่ำเสมอของ REITs ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านการเงินที่สำคัญสองประการคือ ต้นทุนทางการเงิน (Cost of Debt) และการกระจายรายได้ (Distribution Policy)

ต้นทุนทางการเงินและความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย

REITs ส่วนใหญ่มีการกู้ยืมเพื่อเข้าซื้อสินทรัพย์ ดังนั้นจึงมีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง (ก่อนปี 2569) ภาระดอกเบี้ยจ่ายของหลายกองทรัสต์เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งกัดกร่อนกำไรสุทธิที่สามารถนำมาจ่ายเป็นปันผลได้

นักลงทุนควรตรวจสอบสัดส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (Gearing Ratio) และโครงสร้างหนี้: หนี้สินส่วนใหญ่เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) หรือลอยตัว (Floating Rate)? หาก REITs มีการล็อกอัตราดอกเบี้ยไว้ในสัดส่วนที่สูง ก็จะช่วยลดความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในปี 2569 ได้มาก ทำให้มีกระแสเงินสดอิสระ (Free Cash Flow) เหลือสำหรับการจ่ายปันผลมากขึ้น

การกระจายรายได้และปันผล (Distribution Policy)

ตามกฎหมาย REITs ต้องจ่ายปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว (Adjusted Net Profit) อย่างไรก็ตาม ในช่วงวิกฤต บางกองทรัสต์อาจมีการจ่ายปันผลจากกำไรสะสม หรือมีการขายสินทรัพย์บางส่วนเพื่อพยุงการจ่ายปันผล ซึ่งไม่ใช่การจ่ายที่ยั่งยืน

ในปี 2569 การจ่ายปันผลที่แข็งแกร่งควรมาจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่แท้จริง (Funds From Operations: FFO) ที่เพิ่มขึ้น การที่ศูนย์การค้าและโรงแรมมีรายได้จากการดำเนินงานที่สูงขึ้น จะส่งผลโดยตรงให้ FFO เพิ่มขึ้น และนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของอัตราผลตอบแทนจากปันผล (Dividend Yield) ในระยะยาว

การวิเคราะห์เชิงคุณภาพยังรวมถึงการพิจารณาถึงความสามารถของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ในการบริหารจัดการสินทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด การเจรจาต่อรองกับผู้เช่า การปรับปรุงพื้นที่ หรือการอัปเกรดโรงแรม ล้วนเป็นปัจจัยที่เพิ่มมูลค่าสินทรัพย์และส่งผลดีต่อรายได้ในอนาคต

4. โอกาสในการลงทุนในราคาที่น่าสนใจ (Valuation Opportunity)

เนื่องจาก REITs กลุ่มศูนย์การค้าและโรงแรมเคยถูกเทขายอย่างหนักในช่วงวิกฤต ราคาหน่วยลงทุนของหลายกองทรัสต์จึงยังซื้อขายที่ระดับต่ำกว่ามูลค่าสุทธิของสินทรัพย์ (Net Asset Value: NAV) อย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าผลประกอบการจะเริ่มฟื้นตัวแล้วก็ตาม

ช่องว่างระหว่างราคาตลาดและ NAV นี้เองที่สร้างโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจ (Value Investing) หากนักลงทุนสามารถระบุ REITs ที่มีสินทรัพย์คุณภาพสูง มีผู้บริหารจัดการที่มีความสามารถ และมีแนวโน้มการฟื้นตัวของรายได้ที่ชัดเจนในปี 2569 การลงทุน ณ ระดับราคาปัจจุบันย่อมมีโอกาสได้รับผลตอบแทนรวม (Total Return) ที่สูง ทั้งจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) และผลตอบแทนจากปันผลที่เพิ่มขึ้น

บทสรุป

REITs กลุ่มศูนย์การค้าและโรงแรมกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงการเติบโตที่คาดการณ์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้นในปี 2569 โดยมีแรงหนุนหลักจากการฟื้นตัวของการบริโภคภายในประเทศและการกลับมาของภาคการท่องเที่ยวระหว่างประเทศ

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ กลุ่มนี้มอบโอกาสในการเข้าถึงสินทรัพย์คุณภาพสูงในราคาที่ยังไม่สะท้อนมูลค่าการฟื้นตัวเต็มที่ อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับ RevPAR, Rental Reversion, โครงสร้างหนี้ และความยั่งยืนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (FFO) คือกุญแจสำคัญในการคัดเลือกกองทรัสต์ที่ให้ผลตอบแทนปันผลที่โดดเด่นและยั่งยืนในปี 2569 และในระยะยาว

การลงทุนใน REITs ไม่ได้มีเพียงความเสี่ยงด้านตลาด แต่ยังมีความเสี่ยงเฉพาะตัวของสินทรัพย์ด้วย ดังนั้นการทำความเข้าใจในรายละเอียดของสินทรัพย์ที่กองทรัสต์ถือครอง จึงเป็นสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญแนะนำเสมอ

[#REITsไทย] [#กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์] [#ปันผลREITs2569] [#การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์] [#REITsกลุ่มโรงแรม]