REITs พ.ศ. 2569: เจาะลึกอัตราเงินปันผลที่คาดหวังและวิธีประเมินความเสี่ยงขาลง

เกริ่นนำ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผมขอเรียนว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REITs (Real Estate Investment Trusts) ได้กลายเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงสินทรัพย์คุณภาพสูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้ออาคารหรือที่ดินจริง REITs จึงเป็นทางเลือกที่โดดเด่นสำหรับนักลงทุนที่มุ่งหวังรายได้ประจำในรูปแบบของเงินปันผล อย่างไรก็ตาม การลงทุนใน REITs ไม่ได้หมายถึงการซื้อทรัพย์สินที่มั่นคงเสมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวนสูงเช่นในปี พ.ศ. 2569

ปี 2569 เป็นช่วงเวลาที่ตลาดทุนยังคงเผชิญกับความท้าทายจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงิน (Cost of Debt) และมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ ดังนั้น การพิจารณาเพียงแค่อัตราเงินปันผลย้อนหลัง (Historical Dividend Yield) จึงไม่เพียงพออีกต่อไป นักลงทุนจำเป็นต้องมีความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในการวิเคราะห์กระแสเงินสดที่แท้จริง และที่สำคัญที่สุดคือ การประเมินความเสี่ยงขาลง (Downside Risk) ที่อาจกัดกร่อนมูลค่าของเงินลงทุนในระยะยาว

บทความเชิงลึกนี้จะนำเสนอแนวทางการวิเคราะห์ที่เน้นการมองไปข้างหน้า โดยเจาะลึกวิธีการประเมินความยั่งยืนของอัตราเงินปันผลที่คาดหวัง (Expected Dividend Yield) และการใช้เครื่องมือเชิงเทคนิคเพื่อวัดความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ในโครงสร้างของกองทรัสต์ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนใน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ใช้เงินก้อนใหญ่ (REITs) ได้อย่างมีประสิทธิภาพและชาญฉลาด

ภูมิทัศน์การลงทุนใน REITs ไทย ปี พ.ศ. 2569: จุดสมดุลระหว่างปันผลและความเสี่ยง

ตลาด REITs ไทยในปี 2569 ยังคงมีความหลากหลายสูง แต่มีการกระจุกตัวของความเสี่ยงในบางเซกเตอร์ การทำความเข้าใจว่ากำไรที่แท้จริงมาจากไหน และความเสี่ยงทางการเงินของกองทรัสต์อยู่ตรงจุดใด จึงเป็นหัวใจสำคัญ

การประเมินอัตราเงินปันผลที่คาดหวังอย่างยั่งยืน (Sustainable Expected Dividend Yield)

นักลงทุนส่วนใหญ่มักจะมองที่อัตราเงินปันผลย้อนหลัง (Trailing Yield) ซึ่งอาจสูงถึง 6-8% ในบางกอง แต่ตัวเลขนี้สะท้อนอดีต ไม่ใช่ความสามารถในการจ่ายปันผลในอนาคต ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมแนะนำให้โฟกัสที่เมตริกที่สะท้อนกระแสเงินสดที่สามารถนำมาจ่ายปันผลได้อย่างแท้จริง นั่นคือ FFO และ AFFO

1. การวิเคราะห์ FFO (Funds From Operations) และ AFFO (Adjusted FFO)

FFO คือกำไรสุทธิที่ปรับปรุงด้วยค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชีที่ไม่ใช่เงินสด (Non-Cash Expense) FFO จึงเป็นตัววัดกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ดีกว่ากำไรสุทธิธรรมดา

อย่างไรก็ตาม ตัววัดที่ลึกซึ้งกว่าคือ AFFO หรือ FFO ที่ถูกปรับปรุงเพื่อให้สะท้อนเงินสดที่เหลือจริง ๆ สำหรับการจ่ายปันผล โดยการหักค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สิน (Capital Expenditure for Maintenance) ออกไป

$$\text{AFFO} = \text{FFO} – \text{ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินที่จำเป็น}$$

หากอัตราเงินปันผลที่คาดหวังใน พ.ศ. 2569 สูงกว่าอัตราส่วนการจ่ายเงินปันผลจาก AFFO (AFFO Payout Ratio) ที่เหมาะสม (เช่น ไม่ควรเกิน 90-95%) นั่นหมายความว่า เงินปันผลนั้นอาจไม่ยั่งยืน และกองทรัสต์อาจต้องกู้ยืมหรือขายสินทรัพย์เพื่อมาเติมเต็มส่วนต่าง

2. การวิเคราะห์อัตราการเข้าพักและอัตราค่าเช่า (Occupancy & Rental Rate)

สำหรับปี 2569 การคาดการณ์อัตราเงินปันผลต้องอิงกับสมมติฐานเกี่ยวกับอัตราการเข้าพักในอนาคต:

• กลุ่มอุตสาหกรรม/โลจิสติกส์ (Industrial/Logistics REITs): แม้จะยังคงเป็นกลุ่มที่แข็งแกร่งจากการเติบโตของ E-commerce แต่ต้องระวังอุปทานใหม่ (New Supply) ที่อาจกดดันอัตราค่าเช่าและอัตราการเข้าพักได้ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการพัฒนาสูงเกินไป
• กลุ่มค้าปลีก (Retail REITs): การฟื้นตัวขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของผู้บริโภคและการท่องเที่ยว การวิเคราะห์ต้องเจาะลึกไปที่ตำแหน่งที่ตั้ง (Location) และความสามารถในการปรับตัวของผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants)
• กลุ่มสำนักงาน (Office REITs): ยังคงเผชิญแรงกดดันจากกระแส Work From Home (WFH) และ Flexible Work Space การประเมินต้องดูว่ากองทรัสต์มีการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัย (Grade A) และมีสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่าคุณภาพหรือไม่

ปัจจัยกดดันอัตราเงินปันผลในปี 2569 และความเสี่ยงด้านหนี้สิน

ปัจจัยมหภาคที่สำคัญที่สุดที่ส่งผลกระทบต่อ REITs ในปี 2569 คืออัตราดอกเบี้ยที่สูง ซึ่งส่งผลกระทบในสองด้านหลัก:

1. ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น (Refinancing Risk)

REITs ส่วนใหญ่ต้องพึ่งพาเงินกู้ในการซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม และการรีไฟแนนซ์หนี้เดิม เมื่ออัตราดอกเบี้ยนโยบายสูงขึ้น ต้นทุนดอกเบี้ยของกองทรัสต์ก็สูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะกัดกร่อนกระแสเงินสดที่เหลือสำหรับการจ่ายปันผล นักลงทุนต้องตรวจสอบตารางการครบกำหนดชำระหนี้ (Debt Maturity Schedule) ของกองทรัสต์ว่ามีหนี้ก้อนใหญ่ที่ต้องรีไฟแนนซ์ในระหว่างปี 2569 หรือไม่ และมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) หรือลอยตัว (Floating Rate) ในสัดส่วนเท่าใด

2. การลดลงของมูลค่าทรัพย์สิน (Asset Valuation Risk)

ในทางทฤษฎี มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มักจะผกผันกับอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น เมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้น อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการ (Capitalization Rate หรือ Cap Rate) ก็จะสูงขึ้นตาม ทำให้มูลค่าประเมินของทรัพย์สินลดลง หากมูลค่าทรัพย์สินลดลงมากเกินไป อาจส่งผลต่ออัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV) ซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงด้านการผิดเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ (Covenant Breach)

กลยุทธ์การประเมินความเสี่ยงขาลง (Downside Risk) ของกองทรัสต์

การประเมินความเสี่ยงขาลงของ REITs ต้องมองให้ไกลกว่าแค่ตัวเลขปันผล แต่ต้องเจาะลึกเข้าไปในโครงสร้างการเงินและคุณภาพของสัญญาเช่า เพื่อให้การวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงของ REITs เป็นไปอย่างรอบด้าน โปรดพิจารณาเมตริกดังต่อไปนี้:

1. อัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าทรัพย์สิน (Loan-to-Value Ratio – LTV)

LTV คือตัวชี้วัดความเสี่ยงด้านหนี้สินที่สำคัญที่สุดของ REITs ในประเทศไทย ก.ล.ต. กำหนดเพดาน LTV ไว้ที่ 50% แต่ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่า กองทรัสต์ที่ดีควรมี LTV ที่ต่ำกว่า 35-40% หากกองทรัสต์ใดมี LTV ใกล้เพดาน (เช่น 45-50%) แสดงว่ามีความเสี่ยงสูงต่อการถูกเรียกหลักประกันเพิ่ม หรือมีข้อจำกัดในการกู้ยืมเพื่อเข้าซื้อทรัพย์สินใหม่ในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมูลค่าประเมินทรัพย์สินลดลงตาม Cap Rate ที่สูงขึ้นในปี 2569

2. อายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าถ่วงน้ำหนัก (Weighted Average Lease Expiry – WALE)

WALE วัดความมั่นคงของกระแสรายได้ ยิ่ง WALE ยาวนานเท่าใด ความเสี่ยงที่ผู้เช่าจะยกเลิกสัญญาหรือเจรจาต่อรองค่าเช่าใหม่ก็จะยิ่งต่ำลงในปีที่ใกล้ การมองหา REITs ที่มี WALE ยาวนาน (เช่น มากกว่า 5 ปี) จะช่วยลดความเสี่ยงด้านรายได้ที่ผันผวนในปี 2569 ได้มาก

นอกจากนี้ ต้องพิจารณาถึงโครงสร้างสัญญาเช่า:

• Master Lease (สัญญาเช่าหลัก): มักให้ความมั่นคงด้านรายได้สูง แต่มีโอกาสเติบโตต่ำ และมีความเสี่ยงสูงหากผู้เช่าหลักรายเดียวประสบปัญหา
• Multi-Tenant (ผู้เช่าหลายราย): รายได้อาจผันผวนตามเศรษฐกิจ แต่มีความเสี่ยงกระจายตัว (Diversification) หากผู้เช่ารายใดรายหนึ่งออกจากพื้นที่

3. ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า (Tenant Concentration Risk)

หากรายได้ค่าเช่าเกิน 20-30% มาจากผู้เช่ารายเดียว (Single Tenant) หรือมาจากกลุ่มผู้เช่าที่อยู่ในอุตสาหกรรมเดียวกันทั้งหมด ถือเป็นความเสี่ยงที่สูงมาก หากผู้เช่ารายใหญ่นั้นประสบปัญหาทางการเงิน กองทรัสต์จะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงทันที นักลงทุนควรเลือกกองทรัสต์ที่มีการกระจายตัวของผู้เช่าในหลายอุตสาหกรรมเพื่อลดความเสี่ยงนี้

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกวิธีการคำนวณและเปรียบเทียบความเสี่ยงเหล่านี้อย่างละเอียด ผมแนะนำให้อ่านเพิ่มเติมในหมวด การวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงของ REITs เพื่อใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจ

บทสรุป

การลงทุนใน REITs ในปี พ.ศ. 2569 ต้องอาศัยความระมัดระวังและแนวทางการวิเคราะห์ที่เน้นความยั่งยืนของกระแสเงินสดอย่างแท้จริง แทนที่จะหลงไปกับอัตราเงินปันผลที่สูงเกินจริง การเป็นนักลงทุนที่ชาญฉลาดในตลาด REITs คือการเป็นนักวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์และด้านการเงินไปพร้อมกัน คุณต้องมองหา REITs ที่มีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง (AFFO สูง), มีความเสี่ยงด้านหนี้สินต่ำ (LTV ต่ำกว่า 40%), และมีโครงสร้างสัญญาเช่าที่มั่นคง (WALE ยาวนานและมีการกระจายตัวของผู้เช่าที่ดี)

ปี 2569 อาจเป็นโอกาสทองสำหรับนักลงทุนระยะยาวในการเข้าซื้อ REITs คุณภาพดีที่ถูกกดดันราคาจากความกังวลด้านดอกเบี้ยที่สูง แต่การเลือกเฟ้นต้องทำอย่างพิถีพิถัน การประเมินความเสี่ยงขาลงจึงเป็นด่านแรกและด่านที่สำคัญที่สุดในการปกป้องเงินลงทุนของคุณ หากคุณสามารถระบุและหลีกเลี่ยงกองทรัสต์ที่มีความเสี่ยงด้านการรีไฟแนนซ์สูง หรือกองทรัสต์ที่ต้องพึ่งพาสัญญาเช่าระยะสั้นในตลาดที่มีอุปทานล้นตลาด คุณจะสามารถสร้างพอร์ตโฟลิโอ REITs ที่ให้ผลตอบแทนประจำได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว

#REITs2569 #อัตราเงินปันผล #ความเสี่ยงขาลง #กองทรัสต์ #การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์