REITs vs. ซื้อบ้านเช่า: ศึกวัดใจนักลงทุนอสังหาฯ ปี 2569 ใครทำกำไรและสภาพคล่องได้เหนือกว่า

เกริ่นนำ

ความปรารถนาในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) เป็นหัวใจของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เสมอมา แต่ในโลกการเงินยุคใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี พ.ศ. 2569 ที่อัตราดอกเบี้ยยังคงมีความผันผวนและต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้นเรื่อย ๆ การซื้อบ้านเช่าโดยตรงอาจไม่ใช่ทางเลือกเดียวที่ดีที่สุดอีกต่อไป

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่ใช้เงินก้อนใหญ่ (REITs) เราตระหนักดีว่านักลงทุนจำนวนมากยังคงลังเลระหว่างการลงทุนแบบดั้งเดิม (ซื้อบ้าน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ให้เช่า) และการลงทุนผ่านเครื่องมือทางการเงินอย่างทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts หรือ REITs)

บทความเชิงลึกนี้จะทำหน้าที่เป็นสนามประลองเพื่อเปรียบเทียบกลยุทธ์ทั้งสองด้านอย่างเป็นกลางและรอบด้าน โดยมุ่งเน้นที่สามปัจจัยสำคัญ: เงินลงทุนเริ่มต้น ผลตอบแทนสุทธิ และสภาพคล่องในการซื้อขาย เพื่อให้นักลงทุนไทยสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดว่าทางเลือกใดจะตอบโจทย์เป้าหมายทางการเงินในยุคปัจจุบันได้ดีกว่ากัน

เจาะลึกมิติการลงทุน: REITs และอสังหาฯ ให้เช่าโดยตรง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเปรียบเสมือนการทำธุรกิจส่วนตัวที่ต้องลงมือบริหารจัดการเองทั้งหมด ขณะที่ REITs เป็นการลงทุนแบบ “พาร์ทเนอร์” ในโครงการขนาดใหญ่โดยมีผู้เชี่ยวชาญบริหารจัดการให้ การเปรียบเทียบจึงต้องพิจารณามากกว่าแค่ตัวเลขผลตอบแทนที่ปรากฏบนหน้ากระดาษ

1. เงินลงทุนเริ่มต้นและการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ (Leverage)

ความแตกต่างที่ชัดเจนที่สุดระหว่างสองกลยุทธ์นี้คือ ‘อุปสรรคในการเข้าถึง (Barrier to Entry)’

การซื้อบ้านเช่าโดยตรง: ต้องใช้เงินก้อนใหญ่สำหรับการวางดาวน์ ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ 10-30% ของมูลค่าทรัพย์สิน นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง และค่าตกแต่ง หากใช้เงินกู้ (Leverage) แม้จะสามารถเพิ่มผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) ได้อย่างมหาศาล แต่ก็มาพร้อมกับภาระหนี้สินคงที่ (Fixed Debt Obligation) ซึ่งอาจเป็นอันตรายอย่างยิ่งในช่วงที่ทรัพย์สินว่าง (Vacancy Risk) หรืออัตราดอกเบี้ยขาขึ้น การใช้ Leverage จึงเป็นดาบสองคมที่ต้องอาศัยความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงสูง

การลงทุนใน REITs: เปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม หรือคลังสินค้า) ด้วยเงินเริ่มต้นเพียงหลักพันบาท การซื้อขายหน่วยลงทุนทำได้ง่ายและรวดเร็วผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิดการ เปรียบเทียบ REITs กับการลงทุนอสังหาฯ โดยตรง ที่เน้นการกระจายความเสี่ยงและสภาพคล่อง แม้ว่า REITs จะมีการใช้ Leverage ในระดับกองทุน แต่ผู้ลงทุนรายย่อยไม่ต้องแบกรับภาระหนี้สินส่วนตัว

2. ผลตอบแทนสุทธิ (Net Return) และความยุ่งยากในการบริหารจัดการ

นักลงทุนทุกคนมุ่งหวังผลตอบแทนที่ดีที่สุด แต่การคำนวณผลตอบแทนของอสังหาฯ โดยตรงนั้นซับซ้อนกว่ามาก

ผลตอบแทนจากบ้านเช่าโดยตรง:

ผลตอบแทนของบ้านเช่ามาจากสองส่วนหลักคือ รายได้ค่าเช่า (Cash Flow) และส่วนต่างราคาขาย (Capital Gain) ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่นักลงทุนได้รับจริง (Net Rental Yield) มักจะต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากต้องหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Operating Expenses) ดังนี้:

• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม: โดยเฉลี่ย 10-20% ของรายได้ค่าเช่าต่อปี
• ความเสี่ยงจากการว่าง (Vacancy Rate): หากทรัพย์สินว่าง 3 เดือนต่อปี ผลตอบแทนจะหายไป 25% ทันที
• ค่าบริหารจัดการ: ค่านายหน้า ค่าจ้างผู้จัดการทรัพย์สิน (ถ้ามี)
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ภาระภาษีที่ต้องจ่ายประจำปี

นอกจากนี้ การบริหารจัดการผู้เช่า การซ่อมแซม และการแก้ไขปัญหาจุกจิกต่าง ๆ ต้องใช้เวลาและพลังงานมหาศาล ซึ่งเป็น “ต้นทุนที่ไม่เป็นตัวเงิน (Non-monetary Cost)” ที่นักลงทุนต้องแบกรับ

ผลตอบแทนจาก REITs:

REITs มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องจ่ายปันผลเกือบทั้งหมดของกำไรสุทธิให้กับผู้ถือหน่วย (ในไทยมักกำหนดไว้ที่ 90% ขึ้นไป) ทำให้ผู้ลงทุนได้รับกระแสเงินสดในรูปของเงินปันผลที่สม่ำเสมอ โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการบริหารจัดการทรัพย์สินเอง ผลตอบแทนของ REITs นั้นเป็นผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการกองทุนแล้ว

ข้อได้เปรียบด้านภาษี: ในประเทศไทย เงินปันผลจาก REITs มักจะได้รับการยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% (ขึ้นอยู่กับประเภทกองทุนและนโยบาย ณ ปี 2569) ซึ่งทำให้ผลตอบแทนสุทธิที่นักลงทุนได้รับนั้นสูงกว่าการลงทุนในหุ้นปันผลทั่วไป หรือการรับค่าเช่าที่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

3. สภาพคล่องและการกระจายความเสี่ยง (Liquidity and Diversification)

สภาพคล่อง (Liquidity) คือความสามารถในการเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสดได้อย่างรวดเร็วโดยไม่กระทบต่อมูลค่า

บ้านเช่าโดยตรง: มีสภาพคล่องต่ำมาก การขายอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาตั้งแต่ 3 เดือนไปจนถึง 1 ปี ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดและทำเล นอกจากนี้ การตัดสินใจขายอาจมีค่าใช้จ่ายสูง เช่น ค่านายหน้า 3% และค่าธรรมเนียมโอน การแบ่งขายส่วนหนึ่งของอสังหาฯ (เช่น แบ่งห้องเช่าออกเป็นครึ่งห้อง) เพื่อนำเงินมาใช้ก็เป็นไปไม่ได้

การลงทุนใน REITs: มีสภาพคล่องสูงเทียบเท่ากับการซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ฯ นักลงทุนสามารถซื้อหรือขายหน่วยลงทุนได้ตลอดเวลาทำการ โดยใช้เวลาเพียง 2 วันทำการในการรับเงิน (T+2) สภาพคล่องนี้ช่วยให้นักลงทุนสามารถปรับพอร์ตการลงทุนได้อย่างรวดเร็วเพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ หรือเมื่อต้องการใช้เงินสดฉุกเฉิน

นอกจากนี้ REITs ยังมอบโอกาสในการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่เหนือกว่า นักลงทุนสามารถลงทุนใน REITs ที่หลากหลายประเภท (เช่น ออฟฟิศ คลังสินค้า โรงแรม) และหลากหลายทำเลทั่วประเทศหรือแม้แต่ต่างประเทศ ด้วยเงินจำนวนน้อย ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาทรัพย์สินหรือผู้เช่ารายเดียว (Single Asset Risk)

4. ปัจจัยด้านมหภาคและแนวโน้ม ปี 2569

ในบริบทของเศรษฐกิจไทยและโลกในปี 2569 ที่ยังคงเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยสูง ทำให้ต้นทุนทางการเงินของการซื้ออสังหาฯ โดยตรงเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

• ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น: อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้นทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการทำกำไรจากค่าเช่าลดลง (Cash Flow Squeeze) และลดความน่าดึงดูดใจในการใช้ Leverage
• ความต้องการพื้นที่เฉพาะทาง: ในยุคหลังโควิด-19 อสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น คลังสินค้า ศูนย์ข้อมูล (Data Centers) และอาคารสำนักงานเกรด A ในทำเลทอง ยังคงเติบโตได้ดี แต่ทรัพย์สินเหล่านี้มีมูลค่าสูงมากจนเกินกว่าที่นักลงทุนรายย่อยจะเข้าถึงได้โดยตรง REITs จึงเป็นช่องทางเดียวที่เปิดโอกาสให้รายย่อยเข้าร่วมเป็นเจ้าของทรัพย์สินคุณภาพสูงเหล่านี้ได้

บทสรุป

ศึกวัดใจระหว่าง REITs และการซื้อบ้านเช่าโดยตรงในปี 2569 ไม่ได้มีผู้ชนะเพียงหนึ่งเดียว แต่มีทางเลือกที่เหมาะสมกับเป้าหมายและสถานะทางการเงินที่แตกต่างกัน

ใครควรเลือกซื้อบ้านเช่าโดยตรง?

นักลงทุนที่มีเงินทุนสูง มีความเชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการทรัพย์สิน และมีเวลาในการดูแลผู้เช่าและซ่อมแซม รวมถึงผู้ที่ต้องการใช้ Leverage ในระดับสูงเพื่อเร่งผลตอบแทน และยอมรับความเสี่ยงด้านสภาพคล่องได้

ใครควรเลือก REITs?

นักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอ มีข้อจำกัดด้านเงินทุนเริ่มต้น ต้องการความสะดวกสบายในการซื้อขาย (สภาพคล่องสูง) และต้องการกระจายความเสี่ยงในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทโดยไม่ต้องเสียเวลาในการบริหารจัดการด้วยตนเอง

โดยสรุปแล้ว สำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับ ‘สภาพคล่อง’ ‘การกระจายความเสี่ยง’ และ ‘ความสะดวกในการบริหารจัดการ’ ในสภาวะตลาดที่ผันผวนของปี 2569 นั้น REITs ได้พิสูจน์แล้วว่าเป็นเครื่องมือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหนือกว่าและเข้าถึงได้ง่ายกว่าอย่างไม่มีข้อกังขา

#REITsThailand #การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ #กองทรัสต์ #เปรียบเทียบการลงทุน #สภาพคล่องอสังหา